Classement
Prix médian (€/m²)
Cette page se situe au 15e rang sur 50 entites comparables. La valeur observee est au-dessus de la moyenne nationale (3 561).
Visualisation
Repartition
Tableau
Donnees detaillees
| Typologie | Prix M2 | Surface Mediane |
|---|---|---|
| Studio | 4 318 | 24 |
| T2 | 4 219 | 39 |
| T3 | 4 177 | 62 |
| T4 et plus | 3 742 | 81 |
Analyse
Comprendre le marché
La correction touche l'ensemble des typologies, avec des intensités variables. Les appartements affichent 4 151 €/m² en médiane. La ventilation par taille révèle : studios à 4 318 €/m² (surface médiane 24 m²), T2 à 4 219 €/m² (39 m²), T3 à 4 177 €/m² (62 m²) et grands appartements T4+ à 3 742 €/m² (81 m²). Les maisons individuelles, moins représentées dans le parc Saint-Denisois, s'affichent à 3 991 €/m², soit 4 % de moins que les appartements. Les disparités entre quartiers sont notables : le rapport entre le secteur le plus cher et le moins cher est de 1.76x, soulignant l'importance de la localisation précise au sein de la ville.
Analyse
Les données
Sur deux ans, le recul atteint -10.8 %, inscrivant Saint-Denis dans le cycle de correction entamé en 2023 sur la plupart des grandes villes françaises. Avec 3 963 transactions sur la période, le volume d'activité reste solide — signe que le marché reste liquide malgré les ajustements de prix. À titre de perspective, sur cinq ans, les prix restent en baisse de 10.2 % : pour un acheteur de 2020, la valeur de son bien a subi une dépréciation nette. Le principal facteur de pression à la baisse reste la hausse des taux d'emprunt, qui a réduit mécaniquement le pouvoir d'achat immobilier des ménages de 20 à 30 % entre 2022 et 2024.
Analyse
Tendances et conseils
Avec des prix en recul de -10.8 % sur 24 mois, Saint-Denis offre des conditions d'achat plus favorables qu'à son pic. Le prix médian de 4 138 €/m² peut encore bouger ; pour les acquéreurs disposant d'une capacité de financement solide, la phase actuelle est généralement propice à la négociation — les délais de vente s'allongent et les marges de manœuvre augmentent. Budgétez une négociation de 3 à 7 % en dessous du prix affiché sur les biens exposés depuis plus de 45 jours. L'écart entre secteurs (1.8x) suggère qu'un arbitrage de quartier peut permettre une économie significative à qualité de vie comparable.
A retenir
- Prix médian global : 4 138 €/m² (données DVF 2021–2025, 3 963 transactions)
- Évolution 1 an : -2.5 % — en baisse de 2.5 %
- Évolution 5 ans : -10.2 %
- Appartements : 4 151 €/m² — Studios : 4 318 €/m²
- Maisons : 3 991 €/m²
- Tendance : marché en correction — opportunité pour les acheteurs bien financés
FAQ
Questions frequentes
Quel est le prix au m² à Saint-Denis en 2025 ?
Le prix médian au m² à Saint-Denis est de 4 138 €/m² en 2025, calculé à partir de 3 963 transactions immobilières enregistrées dans la base DVF/DGFiP sur la période 2021–2025. Pour les appartements spécifiquement, la médiane est de 4 151 €/m² et de 3 991 €/m² pour les maisons individuelles. Ces chiffres sont des médianes (et non des moyennes), ce qui les rend moins sensibles aux transactions atypiques — biens de prestige ou logements très dégradés.
Les prix immobiliers ont-ils augmenté ou baissé à Saint-Denis ?
Sur un an (2024–2025), les prix immobiliers à Saint-Denis sont en baisse de 2.5 %, soit -2.5 %. Sur deux ans (2023–2025), la variation est de -10.8 %. Sur cinq ans (2020–2025), les prix ont évolué de -10.2 %. Le marché traverse donc une phase de correction, en cohérence avec la tendance nationale observée après la hausse des taux directeurs de 2022–2023. Toutes ces données sont issues des transactions DVF officielles.
Quel est le prix d'un studio à Saint-Denis ?
À Saint-Denis, le prix médian d'un studio (T1) est de 4 318 €/m², pour une surface médiane de 24 m². Cela représente un prix médian de 99 900 € pour un studio type. Les studios représentent la cible privilégiée des investisseurs locatifs en raison de leur ticket d'entrée plus accessible et de leur liquidité élevée sur les marchés urbains.
Quel est le prix d'un appartement T2, T3 ou T4 à Saint-Denis ?
À Saint-Denis, les prix médians par type d'appartement sont les suivants, selon les données DVF 2021–2025 : T2 : 4 219 €/m² (surface médiane 39 m², soit 160 000 € en médiane) ; T3 : 4 177 €/m² (62 m², 250 000 €) ; T4 et plus : 3 742 €/m² (81 m², 307 000 €). Les grandes surfaces affichent généralement un prix au m² inférieur aux petites typologies dans les marchés à forte demande locative.
Comment sont calculés les prix immobiliers à Saint-Denis ?
Les prix présentés pour Saint-Denis sont des médianes calculées à partir des 3 963 transactions réelles enregistrées dans la base Demandes de Valeurs Foncières (DVF), publiée en open data par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) et disponible sur data.gouv.fr sous licence Etalab. La médiane divise l'ensemble des transactions en deux moitiés égales : la moitié des ventes se sont faites en dessous, l'autre moitié au-dessus. Elle est préférable à la moyenne car elle n'est pas biaisée par les transactions atypiques (biens de prestige ou très dégradés). Les prix n'incluent pas les frais de notaire (environ 7–8 % dans l'ancien) ni les frais d'agence.
Est-ce le bon moment pour acheter à Saint-Denis ?
Le marché de Saint-Denis est actuellement en phase de correction (-2.5 % sur un an), ce qui représente une opportunité pour les acheteurs disposant d'une capacité de financement solide. Les délais de vente s'allongent, ce qui améliore le rapport de force en faveur de l'acheteur et ouvre des possibilités de négociation. Le bon moment pour acheter dépend aussi de votre situation personnelle : durée de détention envisagée (idéalement 7 ans minimum pour absorber les frais), stabilité professionnelle et capacité à faire face à une baisse supplémentaire éventuelle.
Maison ou appartement : qu'est-ce qui coûte le plus cher à Saint-Denis ?
À Saint-Denis, les maisons sont valorisées à 3 991 €/m² en médiane, contre 4 151 €/m² pour les appartements, soit un écart de 4 % en faveur des maisons (la maison coûte moins cher au m² que l'appartement). Cet écart s'explique par la rareté relative du foncier et la structure du tissu urbain local. Les données sont issues des transactions DVF 2021–2025.
Methode
Prix médians calculés à partir des transactions DVF/DGFiP 2021–2025. Les prix sont hors frais de notaire et frais d’agence.
Source : Demandes de Valeurs Foncières (DVF) — Etalab / DGFiP